Préparer un prêt immobilier : ce que la banque regarde

Quatre questions, une seule : pourrez-vous rembourser ?

Derrière un dossier de prêt, la banque cherche à répondre à une question simple : pourrez-vous rembourser, même si vos revenus baissent ? Pour y répondre, elle regarde quatre choses : votre taux d’endettement, votre reste à vivre, votre épargne et votre apport, et la stabilité de vos revenus. Elle y ajoute un cinquième élément, moins connu mais décisif : le comportement de vos comptes sur les derniers mois.

Chaque établissement a sa grille, et un même dossier peut recevoir des réponses différentes d’une banque à l’autre. L’objectif est donc de présenter un profil lisible, sans zone d’ombre, plutôt que de viser un chiffre unique.

Le taux d’endettement de 35 %

Le taux d’endettement est le rapport entre vos mensualités de crédit et vos revenus. Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de ne pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Le calcul porte sur les mensualités de crédit, nouveau prêt compris, rapportées aux revenus nets avant impôt sur le revenu. Les banques disposent d’une marge de dérogation limitée à un petit nombre de dossiers.

Exemple : avec 3 600 € de revenus nets, 35 % représentent 1 260 € de mensualités maximales. Si vous remboursez déjà un crédit auto de 200 €, il reste 1 060 € pour le prêt immobilier. À 3,5 % sur 20 ans, ces 1 060 € permettent d’emprunter environ 182 800 €, assurance non comprise. Votre loyer actuel n’entre pas dans le calcul, puisqu’il disparaîtra à l’achat.

Le reste à vivre après la mensualité

Le taux d’endettement ne dit rien de ce qu’il reste dans le mois. Deux foyers à 35 % ne sont pas dans la même situation s’ils ont un enfant de plus. D’où l’attention portée au reste à vivre, calculé une fois la mensualité payée et les charges habituelles retirées.

Il n’existe pas de seuil officiel : les ordres de grandeur évoqués par les professionnels varient d’une banque à l’autre et augmentent avec la taille du foyer. Calculez le vôtre avant de visiter un bien, avec la mensualité visée plutôt qu’avec votre loyer actuel.

L’épargne et l’apport

L’apport rassure la banque, mais il sert surtout à payer ce que le prêt ne finance pas toujours : les frais de notaire, d’environ 7 à 8 % dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, et les frais de garantie. Sur un bien ancien à 250 000 €, les frais de notaire représentent 17 500 € à 20 000 €.

Beaucoup de banques demandent un apport de l’ordre de 10 % du prix, sans que ce soit une règle. Surtout, elles regardent ce qu’il vous reste après l’achat : un apport qui vide tous vos comptes inquiète. Gardez l’équivalent de trois mois de dépenses en réserve, intacts, après la signature.

La stabilité des revenus

Un CDI confirmé, hors période d’essai, est le cas le plus simple. Un fonctionnaire est également bien perçu. Pour un indépendant ou un chef d’entreprise, la banque s’appuie sur les trois derniers bilans et regarde la régularité du revenu ; pour un CDD ou de l’intérim, sur l’ancienneté et la continuité des missions.

Évitez de changer d’emploi ou de statut juste avant de déposer le dossier, et signalez les évolutions prévisibles, comme une promotion ou un congé parental, plutôt que de les laisser découvrir.

Les trois derniers relevés de compte

La banque demande généralement les relevés des trois derniers mois, parfois six. Elle y lit votre vie quotidienne : découverts, rejets de prélèvement, crédits à la consommation, dépenses de jeux d’argent, régularité de l’épargne. Un virement permanent vers un livret, visible chaque mois, joue en votre faveur.

Trois à six mois avant la demande, soignez ces comptes : aucun découvert, aucun rejet, pas de nouveau crédit. Préparez aussi le reste du dossier : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, une pièce d’identité et un justificatif de domicile.

• Soldez ou réduisez les petits crédits avant la demande.
• Faites un virement d’épargne régulier, même modeste.
• Comparez les offres avec le TAEG et le coût total, pas avec la seule mensualité.